Изменения в законодательстве, которые летом 2018 г произошли в жилищном строительстве, предъявляют новые требования к его участникам. В Сургуте 4 октября представители основных участников сферы недвижимости обсудили тенденции на рынке новостроек и вторичного жилья. Особое внимание уделили вопросам безопасности сделок.
Спрос превышает предложение — чего ждать дальше?Квартир становится меньше, предложение снизилось - это основная тенденция на рынке Сургута. Особенно на вторичном рынке среди 1-2 комнатных квартир, которые традиционно пользуются спросом; многокомнатное жилье пока в относительном избытке. Сейчас разрыв между предложением и спросом по однокомнатным квартирам составляет уже 5%. Рынок новостроек немного отличается: там дефицит по однокомнатным квартирам (4%) и по многокомнатным (1,2%).
Одна из причин — изменения в федеральном законе №214 о долевом строительстве. Вторая — снижение ипотечной ставки. С 13,3% в 2015 году ставка опустилась до 9,5%, и это лучшее значение за много лет. Доступная ипотека повлекла всплеск кредитования: за последний год оно выросло на 80,4% в деньгах (средний размер займа увеличился с 2,2 млн до 2,4 млн рублей) и на 69,1% по числу займов. Однако ожидать дальнейшего снижения ипотечных ставок не приходится — 14 сентября 2018 года Центробанк поднял ключевую ставку, и эксперты ожидают, какой будет реакция банков.
«Банки сейчас охотно выдают ипотечные кредиты, причём именно по заявленным суммам, поэтому покупательская способность заметно увеличивается». Виталий Орлов , директор компании "Этажи" в Сургуте.
Активность покупателей отразилась на стоимости жилья. До высоких значений 2014 года пока далеко, но с «ценового дна» 2016-17 гг. квадратный метр уже подорожал на 4 тыс. рублей (на 6,1% по вторичному и на 6,4% по первичному жилью).
Сейчас пониженная ставка компенсирует рост, и ситуация благоприятная как для покупателей, так и для продавцов, считает Виталий Орлов: продавец получает больше денег из-за роста цен, а покупатель меньше платит за ипотеку. Но все может измениться при дальнейшем росте цены и возможном повышении ставки.
Покупать и продавать стало выгодно, а что с безопасностью?
По словам начальника ОЭБ и ПК УМВД России по г. Сургуту, майора полиции Радика Гаймалетдинова, до уголовного преследования в недвижимости доходит редко. В прошлом году был только один случай, в текущем уголовных преступлений не было. Но это не означает, что рынок жилья безопасен; в качестве защиты Радик Гамайлетдинов советует внимательно читать документы, обращаться в крупные агентства для покупки и продажи и не спешить, если вас настойчиво торопят с заключением сделки.
«Хотя до уголовного преследования доходит редко, признание сделок недействительными — обычное явление», — говорит Ольга Крюкова, старший партнёр коллегии адвокатов «Де Юсте» . Часто это происходит, если покупать : если сделку признают недействительной, покупатель может не вернуть деньги. По решению суда возврат обязателен, но продавец может заявить, что денег у него нет. Ольга Сергеевна рекомендует обращать внимание на время, которое помещение находится в собственности владельца: если меньше года, нужно проверить предыдущую сделку купли-продажи объекта.
Чтобы избежать проблем, нужно знать много нюансов, поэтому лучше обратиться к опытным специалистам. В агентстве хорошим тоном считается страхование риэлторской деятельности, проведение юридических консультаций, а некоторые компании идут дальше и могут обеспечить
защиту, на 100%.
Об уникальной программе «Гарантия безопасности сделки» рассказал Виталий Орлов. Она включает 4 направления:✓ Юридическое сопровождение — проверка документов и законности сделки.
✓ Безопасные расчёты - совершаются после регистрации сделки через банковскую ячейку или аккредитив.
✓ Юридическая ответственность — бесплатное представление интересов клиента в суде при возникновении проблем по сделке.
✓ Финансовая ответственность - «Этажи» единственная компания, готовая возместить своими средствами возможные финансовые потери при сделке.
Государство и банки нацелены на безопасностьЕсли во «вторичке» главная проблема — мошенничество, то для покупателей новостроек риск связан с банкротством застройщика. Ринат Айсин, депутат Думы ХМАО-Югры, привёл данные по округу: застройщики не завершили около 100 квартир, что немного по сравнению с российской ситуацией. Администрация региона и коммерческие структуры уже совместно решают, как помочь пострадавшим. Закон №214 защитит дольщиков, но будут и негативные последствия.
« Федеральный закон 214-ФЗ предъявляет жёсткие требования к застройщикам, поэтому мы ожидаем снижения темпов ввода новостроек, с трудностями столкнётся строительство комфортабельного жилья », — продолжил Ринат Айсин.
Сергей Муштаев, директор компании-застройщика ООО «ССТ», полагает, что закон не пустит на рынок слабых игроков, останутся только крупные и надёжные. Это станет основным фактором безопасности покупателей, хотя увеличит на 30-40% время строительства . и на 3-5% повысит себестоимость.
Богдан Токмаджан, коммерческий директор ЗАО «ДСК-1» уверен, что скорость сдачи объектов наоборот увеличится, чтобы уменьшить выплаты по кредитам. Раз застройщики будут пользоваться заемными средствами банков, им невыгодно затягивать сроки кредитования. При этом задача застройщика с точки зрения защиты клиента — увеличить скорость строительства без потери качества возводимых объектов.
Ольга Ющенко, заместитель управляющего отделением ПАО «Сбербанк», считает, что поправки хорошо страхуют дольщика: банкротство строительной компании на него не повлияет, деньги вернутся в полном объёме, так как до окончания строительства находятся на специальном эскроу-счёте. Банкротство банка тоже не скажется на покупателе: сумма до 10 млн по инициативе государства застрахована АСВ*.
Кроме того, у банков есть свои инструменты безопасности: правовая экспертиза контрагентов и принцип безопасных расчётов.
Владимир Шевелев, управляющий региональным офисом Ханты-Мансийского филиала «ВТБ» , рассказал: всесторонняя проверка застройщика включает оценку репутации, опыта, сроков строительства, судебных случаев. Также банк проводит аккредитацию объекта (будет ли он продаваться, эффективен ли проект). На рынке «вторички» банки работают только с аккредитованными агентствами, проверяя их по критериям надежности, проводя правовую и экономическую экспертизу сделки. Третья “линия защиты” — аккредитивная форма оплаты: покупатель вносит деньги в банк, продавец получает их только после регистрации сделки.
Можно сказать, что рынок жилья становится более безопасным. Это заслуга игроков рынка: крупных риэлторских компаний, банков, государства, застройщиков. И все равно покупатели и продавцы должны быть внимательны и обращаться к профессионалам, гарантирующим надёжность.
*Государственное агентство по страхованию вкладов
* *По данным отдела аналитики компании “Этажи”
Анна Калугина